“396個月，不會是把小數(shù)點(diǎn)掉了吧?”當(dāng)聽說榆林的商品房庫存量需要33年才能賣完時，西安市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的疑問。

　　7月3日，省統(tǒng)計局發(fā)布了今年以來我省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行情況及展望報告。報告稱，今年以來，全省及各市相繼出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策措施，自住改善型住房需求逐步釋放，房地產(chǎn)市場開始回暖，但去庫存壓力依然很大。

　　榆林銷量最少 增速下滑80.7%

　　報告稱，今年前5個月，我省因?yàn)?、5月新開工規(guī)模明顯增加，拉動了房地產(chǎn)投資、土地購置增長，帶動了施工進(jìn)度稍有加快，但竣工速度仍在放緩;商品房銷售降幅繼續(xù)收窄，待售面積增速持續(xù)回落，但是企業(yè)去庫存壓力依然很大;銷售回升帶動定金及預(yù)收款和個人按揭降幅收窄，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金仍趨于緊張。

　　前5個月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回升，共完成投資763.64億元，同比增長4.3%，投資增速連續(xù)兩個月回升。同時，房屋施工和新開工速度持續(xù)提高，房屋施工面積17178.35萬平方米，同比增長12.5%。房屋新開工面積1434.01萬平方米，同比增長14.7%。

　　從商品房銷售情況來看，1-5月銷售面積766.71萬平方米，同比下降9.3%。銷售額398.98億元，下降13.3%，降幅比1-4月收窄2個百分點(diǎn);其中，住宅銷售額340.22億元，下降13.5%，降幅1-4月收窄2.4個百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，1-5月我省各地市商品房銷售面積中，同比上漲的只有咸陽、渭南、安康、商洛，增速分別為0.2%、1.4%、1.3%、4.2%，其余地市銷售均下滑。其中，西安市銷售面積450.91萬平方米，下滑8.5%，占全省比重58.8%。銷量最少并且下降最嚴(yán)重的是榆林市，銷售面積僅有4.91萬平方米，增速下滑高達(dá)80.7%。下滑排在第二位的是銅川市，銷售面積5.36萬平方米，下滑39.3%。

　　個人按揭貸款降幅持續(xù)收窄

　　從房地產(chǎn)土地購置面積來看，1-5月全省土地購置面積131.25萬平方米，同比增長116.2%，增速比1-4月提高27.4個百分點(diǎn)，增速較大的主要原因是我省今年以來新入庫企業(yè)126家，新增土地購置面積86.75萬平方米，占土地購置面積的66.1%，拉動土地購置同比增長。1-5月全省土地成交價款39.15億元，同比增長138.1%，增速比1-4月回落97.7個百分點(diǎn)。土地購置面積增速提高而土地成交價款增速回落的原因，是土地價格的降低。3、4月新增企業(yè)所購得的土地價格較高，而5月份新增企業(yè)中有大宗購地的企業(yè)所購得的土地價格偏低，1-5月比1-4月每平方米價格低368元，導(dǎo)致土地成交價款和土地購置面積波動趨勢相反。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)資金方面來看，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1008.98億元，同比增長9.5%，增速比1-4月提高3.2個百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款185.49億元，同比下降18.8%，比1-4月降幅收窄5.1個百分點(diǎn)，占比55.7%;個人按揭貸款95.49億元，下降1.3%，比1-4月降幅收窄4.8個百分點(diǎn)，占比28.7%。隨著商品房銷售有所好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)付資金和個人按揭降幅比1-4月進(jìn)一步收窄。

　　全省消化庫存平均需21.5個月

　　前5個月雖然現(xiàn)房銷售降幅擴(kuò)大，但由于竣工速度減緩和上年基數(shù)較大的影響，5月末商品房待售面積增速持續(xù)回落。全省5月末商品房待售面積524.78萬平方米，同比增長15.8%，增速是2012年以來最低點(diǎn)。

　　今年5月底全省商品房待售面積為524.78萬平方米，雖然比2014年底下降14.33萬平方米，但房地產(chǎn)企業(yè)去庫存化的壓力依然存在。其中，住宅待售面積達(dá)373.5萬平方米，占全部待售面積的71.2%，如果按照今年1-5月現(xiàn)房銷售月平均水平估算，全省商品住宅待售面積需消化庫存的時間為21.5個月，其中西安為23.2個月，接近2年;榆林的住宅消化庫存的時間最長，為396個月。

　　此外，其他各城市住宅待售消化月份分別為：銅川87.2個月、寶雞26.3個月、咸陽13.3個月、渭南16.6個月、延安22.9個月、漢中32.1個月、安康5.4個月、商洛7.8個月。

　　住宅待售消化月份數(shù)是怎樣計算出來的?省統(tǒng)計局解釋稱，住宅待售面積除以平均每個月的現(xiàn)房銷售面積，就得出當(dāng)?shù)氐膸齑嫦瘯r間。

　　能源經(jīng)濟(jì)衰退致榆林庫存大

　　“396個月，不會是把小數(shù)點(diǎn)掉了吧?”陜西經(jīng)典派商業(yè)地產(chǎn)管理公司總經(jīng)理朱林說，西安住宅庫存消化時間符合市場實(shí)際情況，雖然庫存壓力不小，但基本在可控范圍內(nèi)，“之前只知道榆林樓市的庫存量很大，但396個月，也就是33年，這太驚人了!”他說。

　　西安一家房地產(chǎn)銷售代理公司的負(fù)責(zé)人介紹，近幾天他們正在制作一份有關(guān)陜北房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告，榆林的庫存統(tǒng)計如果的確是33年，“那太不可思議了，估計大部分有意向進(jìn)軍榆林市場的開發(fā)商會重新考慮的。”

　　朱林表示，2009年以后，鄂爾多斯、榆林等依靠能源經(jīng)濟(jì)膨脹起來的樓市，因?yàn)槟茉唇?jīng)濟(jì)的衰退、外來投資和投機(jī)需求的撤場而迅速衰退。

　　城市地產(chǎn)運(yùn)營專家王建紅告訴華商報記者，因?yàn)槌捶靠偷碾x開，榆林不少樓盤在建好以后無人問津。還有一些原本投資了多套房產(chǎn)的人，也把手里的房子拿出來掛牌到二手房市場，“他們從購買者變成了供給者，一時間導(dǎo)致市場上的存量房大增。”

　　對于榆林消化庫存達(dá)到33年的數(shù)據(jù)，另有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士猜測，不排除包括部分炒房客留下的二手房源與新房庫存疊加后所致。

　　符合保障房政策的商品房可轉(zhuǎn)為公租房

　　報告稱，盡管今年以來國家和地方出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但有一定的滯后性，尤其對西安這樣的二線城市，以及我省其他處于三、四線城市的市區(qū)來說，政策效果還有待進(jìn)一步觀察。

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，以及人們收入增長后對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性，需求也將穩(wěn)步增長。

　　報告建議，在待售面積比較高、同比增速比較快的市、縣(區(qū))，應(yīng)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，通過長期租賃和回購方式將待售多年、符合保障房政策的商品房，轉(zhuǎn)為公租房租給中低收入人群。同時，根據(jù)國家政策和當(dāng)?shù)貙?shí)際，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比重。這樣，既可以解決房地產(chǎn)企業(yè)商品房閑置問題，減輕去庫存化的壓力和盤活資金，又可以降低保障房的建設(shè)和管理成本。同時，也可以在國家相關(guān)法律政策許可的范圍內(nèi)，通過適當(dāng)下調(diào)稅收比例、減低手續(xù)費(fèi)、貼息貸款等方式，刺激和鼓勵剛需和改善性住房需求。