《證券日報》記者在燕郊和廊坊實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤都是為承接北京外溢需求而開發(fā)，但有些項目銷售三年仍有大量庫存。

　　“燕郊當(dāng)?shù)赜卸鄶?shù)項目體量巨大，動輒占地面積數(shù)千畝，可入住人數(shù)達(dá)數(shù)萬人。”燕郊當(dāng)?shù)匾晃粯潜P銷售人員向本報記者透露，“在北京上班的人，為了多睡一會兒，在公交車站，有很多父母早起替子女排隊。”

　　然而，在北京外溢需求不斷釋放的累積下，囤地、炒房價成為布局環(huán)北京區(qū)域房企謀利的重要手段。“在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分是剛需和投資客，燕郊之前房價上漲完全是炒作。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾如是向記者表示。

　　昨日，河北省住建廳、省國土資源廳聯(lián)合出臺了一份《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，該《通知》要求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

　　張大偉認(rèn)為，一方面政府直接發(fā)文抑制炒房價，另外，燕郊房價虛高，如果通州房價平穩(wěn)下來，燕郊樓市可能會出現(xiàn)大量投資客離場的現(xiàn)象。

　　環(huán)北京“睡城”困局難解

　　據(jù)9月14日消息顯示，上述《通知》要求，準(zhǔn)確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規(guī)模適度、職住合一、生態(tài)優(yōu)美、生活便利、成本低廉、宜居宜業(yè)的首都衛(wèi)星城，不建“睡城”和“圍城”。

　　燕郊、香河、固安、廊坊等多個隸屬于河北省的城市早已成為承接北京外溢購房需求的“集中營”，借助于京津體一體化和通州副中心的規(guī)劃，環(huán)北京樓市房價一路水漲船高，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外來大型房企爭相開發(fā)，在開發(fā)規(guī)模上動輒百萬平方米居住社區(qū)，多數(shù)都是超級大盤，潛在供應(yīng)量巨大。

　　以燕郊為例，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，燕郊年內(nèi)新增供應(yīng)住宅套數(shù)高達(dá)11516套，是通州市場商品房住宅供應(yīng)量的14倍。而全北京2015年以來的商品房住宅供應(yīng)量只有22655套，這意味著僅燕郊一地的2015年供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半，如果疊加北京周圍其他區(qū)域，環(huán)北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量是北京的數(shù)倍。

　　“近年來，香河、固安、廊坊房地產(chǎn)市場也開始火起來，主要也是北京人來買房。尤其京津冀一體化逐步加強(qiáng)，北京房價被‘高端化’后，剛需不得不撤離北京，在環(huán)北京尋找棲息地，而投資客則瞄準(zhǔn)、狙擊環(huán)北京區(qū)域房產(chǎn)。”一位受訪的市場評論人士向《證券日報》記者直言，再加上通州副中心規(guī)劃的推進(jìn)，環(huán)北京房地產(chǎn)市場一旦“控制”不當(dāng)，環(huán)北京熱點地區(qū)就會成為“睡城”，“圍城”。

　　有調(diào)查顯示，燕郊30萬人每天赴京上班，燕郊與北京城之間每天都會上演一場“蟻軍”蠕動的雙城大轉(zhuǎn)移，燕郊也因此被稱為“睡城”。

　　《證券日報》記者在燕郊樓市多次調(diào)查獲悉，燕郊的特產(chǎn)就是“房子”，除了“售房一條街”頗為壯觀外，房價漲幅也頗為驚人。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測，與去年相比，燕郊很多樓盤售價已經(jīng)漲到1.8萬元╨平方米，漲幅超過100%。

　　重要的是，《證券日報》記者實地采訪獲悉，燕郊樓盤的規(guī)模都很大，一個項目動輒幾千戶，可入住數(shù)萬人。而且業(yè)態(tài)較為單一，除了基礎(chǔ)的教育、少量商業(yè)等配套外，剩下的都是住宅。

　　“住宅賣得好，30萬去北京上班的人的消費需求多在北京解決，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)消費、產(chǎn)業(yè)支撐嚴(yán)重匱乏，但居住和投資房產(chǎn)需求旺盛。”另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者直言，在這種市場環(huán)境下，開發(fā)商囤地、炒房價的動力十足。

　　嚴(yán)打囤地炒房價

　　此前，有媒體報道稱，燕郊一些開發(fā)商雇人排隊買房，造成燕郊樓市火爆的假象。此外，河北省個別開發(fā)商也曾因囤地上了全國閑置土地黑名單，其中包括邯鄲市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司、邯鄲市亞興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北燕城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等開發(fā)商。

　　而此次發(fā)文，河北省重提嚴(yán)厲打擊囤地、炒房價。上述《通知》要求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，依法堅決查處。發(fā)揮社會監(jiān)督作用，對問題房地產(chǎn)企業(yè)實施約談制度，查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。規(guī)范中介行為，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

　　事實上，記者在保定樓市調(diào)查時曾發(fā)現(xiàn)，“五證齊全”這種必要銷售條件甚至?xí)蔀殚_發(fā)商售樓的營銷最具競爭力的優(yōu)勢，而有的樓盤一個證都沒有還能夠銷售。

　　此外，某全國性房企高層向《證券日報》記者透露，一些環(huán)北京地區(qū)是公司非常想進(jìn)駐的城市，但有些城市的土地資源已經(jīng)被當(dāng)?shù)亻_發(fā)商瓜分完畢，想獲得合適土地非常難，因此難以推進(jìn)對環(huán)北京地區(qū)的布局計劃。

　　記者在燕郊實地采訪時曾從銷售員處獲悉，有些開發(fā)商一個項目開發(fā)周期很長，雖稱邊開發(fā)邊拿地，但其實早就“鎖定”了項目周邊的土地，對項目的拿地開發(fā)、開盤節(jié)奏、銷售周期、甚至土地獲取時間、繳納土地款的節(jié)奏都有較強(qiáng)的掌控能力，能夠低成本獲得土地，通過炒作讓其不斷升值，從而享受高溢價空間。

　　《證券日報》記者在廊坊廊和坊項目調(diào)查時獲悉，該項目體量不大，目前幾乎全部建成，2011年開始銷售住宅，至今仍未清盤，即使把70年住宅用地改成精裝酒店式公寓銷售，去化率仍舊不高，而大量商業(yè)類物業(yè)至今未開盤。

　　“項目產(chǎn)權(quán)還剩下65年左右。”廊和坊銷售人員向《證券日報》記者表示。實際上，這意味著該項目拿地已經(jīng)約有5年之久，按照中端產(chǎn)品定位的小型綜合體項目開發(fā)周期，應(yīng)該進(jìn)入尾盤清算階段了。